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Namiwi119

unregistriert

1

Montag, 19. März 2018, 10:49

Banken für Immobilienfinanzierung?

Hallo liebes Forum,

Wir haben jetzt schon einige deutsche Banken zwecks Finanzierung einer Auslandsimmobilie befragt. Bisher ohne Erfolg. Ohne Sicherheiten in Deutschland, d.h. Eigenes Eigentum, besteht keine Chance auf einen Kredit. Da wir so etwas natürlich nicht haben, sieht es also mit einer Finanzierung über eine deutsche Bank schlecht aus.

Nun unsere Frage: Habt ihr Empfehlungen für spanische Banken, die Kredite an Deutsche für den Immobilienkauf auf La Palma vergeben? Oder vielleicht einen Tipp, welche deutsche Bank das ohne solche Sicherheiten genehmigen würde?

Freuen uns über eure Erfahrungen.

Danke schon einmal

Gerold

Forenprofi

Beiträge: 764

Wohnort: La Palma

Beruf: Jubilado

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2

Montag, 19. März 2018, 11:32

Um von hiesigen Banken einen Hypothekenkredit zu bekommen, muss man kein spanischer Staatsbürger sein, aber Resident schon. Und natürlich braucht man ausreichende Sicherheiten hier vor Ort, ein nachweisbares ausreichendes Einkommen sowie ein Eigenkapital von 30-40%. Falls Du das vorweisen kannnst, könntest Du z.B. bei der Banco Sabadell nachfragen. Das geht auch auf deutsch oder englisch.

Weder eine deutsche noch sonst eine Bank wird dir einen Hauskredit ohne Sicherheiten geben. ;)

.
Das Leben wäre tragisch, wenn es nicht lustig wäre. (Stephen Hawking)

3

Montag, 19. März 2018, 12:04

Ich bekam trotz Sicherheiten keinen Kredit von einer österreichische Bank. Bei den Amis ging das schon, heute glaube ich wäre das nicht mehr so einfach. "Weder eine deutsche noch sonst eine Bank wird dir einen Hauskredit ohne Sicherheiten geben. ;) "

Namiwi119

unregistriert

4

Montag, 19. März 2018, 12:36

Ok das mit Banco Sabadell klingt doch schon mal gut. Wir haben 40% Eigenkapital und unbefristete, gute Jobs in Deutschland. Es war zwar ursprünglich nicht so geplant, aber wenn eine Finanzierung zustande kommt, würden wir diese Jobs natürlich auch nicht aufgeben. Eine vorhandene Sicherheit können wir zwar dann immernoch nicht bieten, aber ich finde die Grundlage nicht schlecht. Verstehe überhaupt nicht, warum das so problematisch ist, zumal wir nicht von Unsummen reden. Gefühlt bekommen da andere Leute Kreidte, bei denen das wesentlich kritischer ist. Aber ist halt so mit den Auslandsimmobilien. Müssen wir mit leben.
Bin für weitere Bankvorschläge offen ;)

elhierron

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Beiträge: 232

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5

Montag, 19. März 2018, 13:07

auch auf die Gefahr hin für arogant gehalten zu werden, eine Ferienimmobilie zaht man cash oder man lässt es, kenne einige Fälle wo das mit dem Kredit voll in die Hose ging ==> Notverkauf

- mit einer Ferienimmobilie lässt sich inder Regel kein Geld verdienen, egal was versprochen wird ! es kostet nur, z.B. die Instandhlatung ist hier deutlich teuerer also In D, man muss wesentlich öffter was tun, hinzu kommt der Gärtner, der Hausmeister, die Agentur,......
- mit Glück kommt man in der ersten 5-8 Jahren auf eine schwarze null, aber spätestens danach geht es los mit Reparaturen & Renovierungen...
- es gibt Untersuchungen dass eine Ferienimmobilie bis ca. 40000€ / Jahr kostet (mit Abschreibung)
- dafür kann man einiges an Luxusurlaub verbringen....
- irgendwan kommt auch der Punkt wo man es leid ist, immer wieder Geld reinzubuttern, da muss man dann halt durch....

mein Kommentar ist als Denkanstoß gemeint, nochmal gründlich darüber nachzudenken, ob ein Objekt wirklich sinnvoll ist oder nicht....

un saludo

PS: haben seit fast 22Jahren ein Objekt auf SPC und denke dass wir alle Höhen und Tiefen kennen bzw erlebt haben

Namiwi119

unregistriert

6

Montag, 19. März 2018, 13:26

Hallo Elhierron,
Keine Sorge, wir sind doch dankbar und offen für Diskussionen (ernst gemeinte natürlich). Darum geht es in dem Forum ja schließlich auch. Daher nur kurz etwas zu unserem Hintergrund, vielleicht lässt sich die Lage so besser einschätzen.
Wir sind jetzt 30 und 32 und spielen wirklich seit mindestens 6 Jahren mit dem Gedanken, nach La Palma zu ziehen. Vor zwei Jahren hätte es fast sogar geklappt, scheiterte aber letztendlich auch an der Fianzierung. Heute, zwei arbeitsintensive Jahre weiter, haben wir eine gute Summe angespart. Im Grunde wollen wir nach La Palma kommen und selbst in dieser Immobilie wohnen. Mein Partner kann seinen Job theoretisch ortsungebunden ausführen. Nichtsdestotrotz würde mein Einkommen wegfallen. Also Hintergrund wäre keine touristische Vermietung, sondern wirklich ein eigener Umzug.
Nun ist es mit der Findung geeigneter Objekte nicht so leicht, weshalb wir im Mai nochmal ein interessantes Haus anschauen werden. Und da natürlich die Frage ist, wenn es passt, ob man es nicht kauft. Wer weiß, wann man wieder so eine Gelegenheit bekommt.

Wir haben die letzten Jahre so viele Varianten durchgespielt. Uns teilweise ganz von der Idee verabschiedet. Nur irgendwie läuft es immer wieder darauf hinaus.

Schnappi4711

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Beiträge: 174

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7

Montag, 19. März 2018, 17:15

Hypotheken in Spanien

Hallo,

ja, auch uns wurde in Deutschland von unserer Hausbank gesagt, dass es keine Hypotheken für Immobilien im Ausland gibt, obwohl wir hier eine abbezahlte Immobilie besitzen. Vielleicht wäre es erstmal sinnvoll, wenn man keine wirklich guten finanziellen Mittel hat, das Objekt erstmal zu mieten, mit einem evtl. Vorkaufsrecht.
So kann man auch erstmal ein paar Jahre sehen, wie es sich so auf der Insel entwickelt. Es gibt nicht wenige "Auswanderer" die nach einiger Zeit wieder nach Deutschland gehen oder so gar müssen. Ich wäre hier erstmal vorsichtig. Wie auch hier "ohne Moos nichts los".

Grüße

Namiwi119

unregistriert

8

Montag, 19. März 2018, 17:26

Ja, das mit dem Mieten wäre eine Idee. Wir werden noch abklären, ob das möglich ist.
Nichtsdestotrotz wäre für den Fall der Fälle gut zu wissen, mit welchen Banken man rechnen kann. Wobei der Tipp mit der Banco Sabadell ganz gut war. Habe da gleich mal Kontakt aufgenommen und das klang zumindest nicht sofort nach einem "nein". Alles weitere wird der Gesprächstermin ergeben.

9

Montag, 19. März 2018, 17:33

Es gibt die Möglichkeit sowas in D über die LBS-BW zu machen. Das reicht aber i.d.R. nicht ausserdem ist das Konstrukt sehr kompliziert weil es mit den spanischen Geflogenheiten beim Immobilienkauf nicht harmonisiert. Für Wohnungen ist das ehr nicht. Aber für Häuser oder Grundstücke/Fincas geeignet.

Man verlinkt zwar keine anderen Foren aber das ist ja eine andere Insel und ich habe den Text selbst verfasst. Ich klaue also nicht. ;)

Hier fängt das an. Alles in allem 9 Kapiltel. Da habe ich alles an Infos zusammengeschrieben was ich beim Suchen bisher an Infos eingeholt habe.

http://www.teneriffaforum.de/showthread.…ull=1#post21203

Hier ist der Teil mit der Finanzierung:
http://www.teneriffaforum.de/showthread.…ull=1#post21302

Ein Kredit reicht aber vermutlich nicht. Was funktioniert wäre eine Kombi aus LBS und Kleinkredit. Das hängt natürlich davon ab was man Dir gibt.
Das Thema Sabadell habe ich auch angeschnitten. Sowohl was die Kreditvergabe als auch zum Einsatz als spanische Hausbank angeht (die brauchst Du zwingend zum Kauf)

Namiwi119

unregistriert

10

Montag, 19. März 2018, 18:21

Wow - absolut klasse, was du da auf die Beine gestellt hast. Zumal es sicher viele Leute gibt, denen es ähnlich geht und die es interessiert. Habe es kurz überflogen und werde mich heute Abend intensiv damit beschäftigen.

Alles in allem wirklich eine planungsintensive Sache. Okay, klar. Man kauft ja nicht täglich eine Immobilie im Ausland.

Habe von einem Forenmitglied auch schon die Empfehlung einer Anwältin erhalten, die sich mit solchen Fragen auskennt. Ohne die würden wir nie eine Immobilie kaufen. Fettnäpfchen lauern überall. Aber das ist ein anderes Thema.
Sobald ich Rückmeldung der Sabadell habe, werde ich es euch mitteilen, für alle, die sich in ähnlichen Lagen befinden ;)

Gerold

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11

Montag, 19. März 2018, 18:33

Verstehe überhaupt nicht, warum das so problematisch ist, zumal wir nicht von Unsummen reden.

Ich bin weit davon entfernt, Banken bzw. Banker in Schutz zu nehmen, aber man darf sie auch nicht für doof halten. Und für einen Hypothekenkredit, der -auch hier auf LP!- in der Regel in die Hunderttausende geht, verlangen sie zu Recht Sicherheiten. Sonst gingen sie irgendwann pleite und wir Steuerzahler müssen wieder bluten.
.
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Sportschütze

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12

Dienstag, 20. März 2018, 11:04

Es passt zwar nicht zwingend hier her, habe aber grad in Sache Kauf einer
Immobilie folgenden TATSÄCHLICHEN Sachverhalt von einem sehr guten
Bekannten erfahren :

Dieser will / wollte in Los Llanos, in der gleichen Straße in der er bereits
ein Haus besitzt, eine Wohnung dazu kaufen und diese in BAR bezahlen.
Die Bank, "Verkäufer" der Wohnung, wollte einen Nachweis haben, woher
er dieses Barvermögen hat ( Geldwäsche, kann ich nachvollziehen ). Da
Geld ist eine Vorauszahlung seines Erbes von den Eltern aus D., was diese
auch so ihm schriftlich ( über Notar und Übersetzung ins spanische aus D)
bestätigten.

Nun wollte die Bank aber noch weitere Nachweise, woher die Eltern dieses
Barvermögen haben ........ das ging denen aber nun doch zu Weit und somit
verkaufte die Bank nicht an meinen Bekannten......... soviel zu Barvermögen
sofern der Verkäufer eine Bank sein sollte. Sollte der Verkäufer eine Privatperson
sein, fragt kein Mensch nach dem Herkommen des Geldes.
:thumbup:

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Gerold

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13

Dienstag, 20. März 2018, 14:14

Sollte der Verkäufer eine Privatperson
sein, fragt kein Mensch nach dem Herkommen des Geldes.


Das ist so nicht richtig. Immobilien dürfen in keinem Fall mehr bar bezahlt werden. Hiermit will man Geldwäsche verhindern. In der Regel erfolgt der Transfer beim Notartermin per bestätigtem Bankscheck. Die Zeiten, in denen die Knete in der Plastiktüte den Besitzer wechselte, während der Notar mal kurz aufs Klo ging, sind leider (?) vorbei, und ebenso der damit verknüpfte und gern geübte Brauch der Unterverbriefung (in der Tüte war mehr drin als im Vertrag stand). :police:
.
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Sportschütze

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14

Dienstag, 20. März 2018, 14:50

Das habe ich auch so nicht gemeint.

Aber es fragt keiner woher das Geld kommt, wenn ich
den Kaufpreis per Überweisung auf das Konto des Verkäufers
überweise......

Und sag jetzt nicht wieder, dass dieses nicht stimmt, ich habe
das nun des Öfteren erlebt und nicht mal der Notar fragte nach
einer Herkunft.

Klar, bei Bargeld ist das sicher was anderes.
:thumbup:

Lebe das Leben und sei mit dem zufrieden was du hast.
Mehr als das braucht man nicht um leben zu können

:sekt:

15

Dienstag, 20. März 2018, 16:56

Per Überweisung ist kein Problem. Bzw. in Spanien wird i.d.R. - wie Gerold schrieb - beim Immobilienkauf noch der (gute?) alte Scheck eingesetzt, und unverschämterweise wird zudem verlangt, dass dieser von einer spanischen Bank ausgestellt werden muss. Notaranderkonten gibt es hier m.W. nicht. Manche Anwälte lassen das Geld über deren Konto laufen und stellen dann den Scheck aus; in dem Fall ist auch eine Überweisung aus dem Ausland möglich, ohne ein Konto bei einer spanischen Bank eröffnen zu müssen. Ist allerdings Vertrauenssache. Bar geht schon seit einiger Zeit nicht mehr. Bzw. wer ein Ladengeschäft oder Restaurant o.ä.. hat, der "darf" nach wie vor seine Bareinnahmen bei der Bank einzahlen; ist damit aber eh im Fokus der Hacienda, denn er zahlt dann ja Tagesumsätze ein.

Gerold

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16

Dienstag, 20. März 2018, 18:28

Klar, bei Bargeld ist das sicher was anderes.


Genau. Das Schöne bei einer Banküberweisung ist doch (für den Staat), dass man Zugriff auf alle Deine Kontenbewegungen hat und ohne Probleme feststellen kann, woher das Geld kommt. Und wenn jetzt plötzlich eine größere Überweisung aus dem Ausland hierzulande ankommt, kann (und wird auch möglicherweise) die Hacienda nachschauen, ob dieses Geld bei deinem letzten Modelo 720 aufgelistet ist. Wenn nicht, kann, auch noch nach Jahren, eine freundliche Nachfrage bei Dir eintrudeln. Mir ist z.B. ein Fall bekannt, wo Geld aus einer deutschen Erbschaft hier in eine Immobilie investiert wurde und das Finanzamt geprüft hat, ob dafür zuvor hier eine Erbschaftssteuererklärung abgegeben worden war.

Der Notar hat übrigens gar kein Interesse daran wo der Kaufpreis herkommt. Das ist auch nicht seine Aufgabe. Spanische Notare sind im Gegensatz zu deutschen noch nicht einmal verpflichtet, die Vertragsparteien über eventuelle Risiken des Vertrages aufzuklären. Sie haben hier keinerlei hoheitliche Aufgaben.
.
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17

Dienstag, 20. März 2018, 19:07

Und was machst du nun, wenn du von deine Eltern die
Summe zum Kauf der Wohnung, als Vorschuss zur
Erbschaft, überwiesen bekommst ?

Genau darum ging es bei meinem Bekannten und die
verkaufende Bank sagt dazu : No, nada
:thumbup:

Lebe das Leben und sei mit dem zufrieden was du hast.
Mehr als das braucht man nicht um leben zu können

:sekt:

18

Dienstag, 20. März 2018, 19:09

Notarunderkonten sind in Spanien ehr unbekannt. Das ist in D auch nicht mehr so üblich habe ich mir sagen lassen. Das Geld über die Anwälte zu transferieren ist auch passee. Die haben alle Angst das man ihnen Geldwäsche oder Steuerhinterziehung anhängt.
Die Nummer mit dem Geld in der Plastiktüte und dem Notar der aufs Klo geht gibt es durchaus noch. Aber ehr nicht für Ausländer. Hier geht es darum Teilbeträge schwarz zu bezahlen um einen Teil des Kaufpreises an der Steuer vorbei zu bringen. Da profitieren beide von. Der Verkäufer spart Spekulationssteuer und Plusvalia; der Käufer in jedem Fall die Erwerbssteuer und später ebenfalls beim Verkauf wieder weil mindestens eine der beiden Verkaufssteuern auf dem Kaufwert fussen.
Die meisten Banken in Deutschland verweigern Immobilienkredite im Ausland. Rechtlich ist der Zugriff bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners nicht immer ganz klar und die Sparkassen zB. dürfen grundsätzlich keine Immos im Ausland finanzieren. Dazu kommt noch der hohe Aufwand der Bewertung (für Hypotekenbestellung und das ganze rechtliche und organisatorische hinundher) Hier springen dann die LBS'sen in die Bresche. Die Postbank wird das vermutlich auch nicht machen weil sie gar keine Leute für so was haben. Comerz und Dresner nebst Vereins' und Genossen möglicherweise noch aber auch ehr eingeschränkt. Und wenn zielt das ehr auf kapitalstarke Kunden die im Millionenbereich einkaufen ab oder auf Unternehmen.
Das man inzwischen überall auskunftsfähig sein muss ist normal. Ich bin letzten Herbst an einer Konteneröffnung in Spanien gescheitert weil man seit Neustem auch dort dafür seine deutsche Steuernummer angeben muss (Achtung nicht die NIE - die benötigt man dafür nicht). Die hatte ich natürlich nicht mit.
Allerdigs will die deutsche Steuer andersherum nichts von der Immobilie in Spenien wissen. Oder - wissen vielleicht schon gerne aber so transparent ist das System in der EU noch nicht das die das sehen könnten. Die sehen dann eventuell noch das eine Summe X auf ein spanisches Konto gegangen ist aber nicht was dann damit passiert. Das juckt mich aber alles ehr weniger da meine sauer verdienten Brötchen für solche Tricksereien eh nicht ausreichen. :S

Dieser Beitrag wurde bereits 2 mal editiert, zuletzt von »luigi« (20. März 2018, 23:37)


19

Dienstag, 20. März 2018, 19:24

Und was machst du nun, wenn du von deine Eltern die
Summe zum Kauf der Wohnung, als Vorschuss zur
Erbschaft, überwiesen bekommst ?


Wenn man das Geld überwiesen bekommt, dann liegt es auf einer Bank; und damit erübrigt sich dann das Thema Barzahlung.

Namiwi119

unregistriert

20

Dienstag, 20. März 2018, 20:40

Ah ok, alles interessante Infos. Ich habe heute auch schon etwas beizutragen. Dank des Tipps von Gerold hatte ich ja mit der Sabadell Kontakt aufgenommen. Die haben sich umgehend gemeldet, also alles schnell und auch auf deutsch. Habe mich auch gut aufgeklärt gefühlt. Grundaussage war, dass es möglich ist, einen Kredit für den Erwerb der Immobilie zu erhalten.
Sie wollten ein paar Daten und machen mir im Laufe der Woche noch ein Angebot. Das werden wir zumindest dann erstmal als Grundlage nutzen können für das Maklergespräch. Wenn es klappen sollte, ist das natürlich mit einer Kontoeröffnung dort verbunden, aber das sollte dann das kleinste Übel sein.
Ansonsten haben alle deutschen Banken, von Interhyp über Dt.Bank, Allianz, Schwäbisch-Hall, Sparkassen etc. abgelehnt.

Mal schauen, wie das Angebot aussieht.

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